Главная | Зарубежный опыт в ипотеке

Зарубежный опыт в ипотеке


Инвестирование ипотечного процесса в данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний путем организации замкнутого цикла, когда население в течение нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке учреждении для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя, таким образом, авансы, использует их для выдачи ипотечных кредитов в текущий момент другим заемщикам.

При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

Проведенный анализ 89 эпизодов возникновения ипотечных институтов в 54 странах за последние лет, подтверждает, что ни одной стране не удалось создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ в тех или иных модификациях. Даже в США становление ипотечных институтов началось отнюдь не с создания вторичного рынка закладных в г.

Затраты на внедрение и поддержку, казалось бы, неэффективных институтов с лихвой окупаются, способствуя постепенному совершенствованию экономической культуры и принятию работоспособных законов.

THE OPPORTUNITIES OF USING FOREIGN EXPERIENCE IN THE DEVELOPMENT OF MORTGAGE FINANCING IN RUSSIA

Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы — пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая схема, по мнению Дениса Александровича Шевчука, полностью зависит от степени доверия к государству, которое выступает гарантом по вышеуказанным облигациям.

Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные компании, работающие на вторичном рынке ценных бумаг. При двухуровневой системе рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, а на привлеченные деньги опять выкупают закладные у банков. Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств.

Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т. В странах с англо-саксонской системой доминирует традиция title theory так называемого титульного залога недвижимости, или мотиджа mortgage не кодифицированного прецедентного права. С экономической точки зрения схема мотиджа обслуживает отношения кредитора банка и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, например жилье, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита основного обязательства на длительный срок до 30 — 40 лет.

Удивительно, но факт! При наличии продуманной стратегии государственные расходы на эти цели оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки зрения, поскольку радикально преобразуют существенный рынок кредитов, вовлекая в него слои населения с низкими и средними доходами.

В качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика по схеме мотиджа выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации выполнения кредитного обязательства является кредитор, что абсолютно корректно, считают многие юристы, как с экономической, так и с этической точки зрения.

При этом происходит временное расщепление абсолютного права собственности на объект залога: Особенность и преимущество мотиджа перед ипотекой, по мнению кредиторов, заключается в том, что в случае невыполнения основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора мотиджа.

Кредитору-залогодержателю требуется только актуализировать свое залоговое право собственности, для чего возможно использование внесудебных юридических процедур. Основное содержание мотиджа — создание механизма обеспечения финансирования приобретения недвижимости жилья в кредит с длительной рассрочкой погашения основного денежного обязательства, что сближает мотидж с финансовым лизингом.

Набольшее распространение мотидж получил в США. Конструкция реального обеспечения mortgage отличается от залога недвижимости ипотеки континентального права.

Удивительно, но факт! Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике.

Как уже было сказано выше, в соответствии с mortgage одна сторона — должник — передает другой стороне — кредитору — право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства.

Mortgage представляет собой фидуциарную, основанную на особом доверии сделку, по которой кредитор становится собственником закладываемого имущества. Поскольку переход прав по mortgage означает переход прав собственности, он основывается не на нормах о цессии, а на нормах о праве собственности. Это дает сторонам более широкий круг правомочий и совершенно иные механизмы защиты.

Передача ипотечных кредитов от первоначального кредитора оператору вторичного рынка в США также подчиняется нормам о переходе права собственности, а не нормам о цессии, как это было бы в континентальном праве. Используемые операторами вторичного рынка для рефинансирования имеющихся ипотечных кредитов инструменты также в ряде случаев влекут переход права собственности. В основе построения европейской и англо-американской моделей рынка ипотечного кредитования лежат различные экономико-правовые факторы.

FCA сочла данный вид ипотеки слишком рискованным и теперь лишь немногие кредиторы предоставляют данный вид ипотеки. Помимо ипотеки с фиксированными процентами, в Великобритании существуют кредиты со следующими плавающими ставками [8, 9]: В случае если Банк Англии повышает ставку на один процент, тоже произойдёт и со ставкой по ипотечному кредиту; - стандартная плавающая ставка Standard Variable Rate - процентная ставка является плавающей и определяется самим кредитором, а не зависит напрямую от какого-либо экономического показателя.

Как правило, после первоначального периода ипотеки с фиксированной процентной ставкой или трекером, следует стандартная плавающая ставка. Заёмщику не нужно платить штраф при досрочном погашении данной ипотеки; - дисконтная ставка Discount Rate является стандартной плавающей ставкой со скидкой, предоставляемой на года; - ограниченная ставка Capped Rate является модификацией стандартной плавающей ставки, при которой процентная ставка не может превышать определённого значения, снижая тем самым, риски заёмщика; - ипотека с взаимозачетом Offset Mortgages позволяет связать сберегательный счёт с ипотечным долгом, выплачивая проценты по их разнице.

Удивительно, но факт! Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных кредитов, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным.

Например, при основном долге в Проценты по сберегательному счёту не начисляются, однако, они, как правило, меньше, чем проценты по ипотеке. Финансирование и кредитование жилищной сферы в западных странах носит системный характер и опосредуется комплексом взаимосвязанных процедур, осуществляемых на контрактной основе, с помощью различных агентств, обслуживающих этот процесс.

Удивительно, но факт! Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка — это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы.

При высоком уровне инфляции население не готово долгосрочно вкладывать свои сбережения. Наряду со стабильностью национальной валюты среди неотъемлемых условий функционирования системы ипотечных кредитов следует назвать общий экономический подъем, что в будущем означало бы ощутимый рост уровня доходов населения.

В развитых странах предполагается, что размер ипотечного кредита должен быть сопоставим с тремя годовыми доходами заемщика.

Госрегулирование и модели ипотечного кредитования в мире Три модели ипотечного кредитования

В России же среднемесячная заработная плата в году составила рубля, а стоимость 1 кв. Как известно, в России пока не получило должного развития ни первое, ни второе. Уже подписаны соглашения с 32 субъектами РФ о включении регионов в создаваемую программу массовой ипотеки [, с. Но будет ли АИЖК работать так как планирует?

Еще совсем недавно о таких условиях нельзя было и мечтать. И вызваны эти сомнения следующими соображениями. Дальнейшее развитие американская двухуровневая система ипотечного кредитования получила в г. Облегчение процесса реализации ипотечных кредитов способствовало тому, что банки смогли быстрее осуществлять оборот своих кредитных средств и, таким образом, выдавать все большее количество новых ипотечных кредитов. Все это привело к увеличению объема средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.

Ипотечное кредитование в США базируется на следующих особенностях: Очевидно, что если бы жилье выступало единственным источником обеспечения ипотечных ценных бумаг, то они стали бы низколиквидными финансовыми инструментами с высокой степенью риска. Однако ипотечное кредитование на финансовом рынке США обладает высокой конкурентоспособностью, что вызвано, прежде всего, созданием целой системы мер государственного регулирования.

Во-первых, при открытии ипотечно-кредитной линии под залог недвижимости производится тщательная оценка степени риска кредитования андеррайтинга. Анализируется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.

Основной критерий оценки возможность продажи дома по цене, достаточной для возмещения затрат кредиторов в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг способствует снижению кредитного риска.

Во-вторых, ипотечное кредитование предусматривает обязательное страхование ипотечной задолженности. Остальные кредиты, как правило, застрахованы частными страховыми фирмами.

Удивительно, но факт! Организация вторичного рынка ипотечного кредитования в России требует принципиально иных подходов, основывающихся на континентальной системе права.

В-третьих, ипотечное кредитование основывается на использовании различных форм кредита, в том числе, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке. Самым важным, на наш взгляд, в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель государства это обеспечение всех граждан США жильем по минимальным современным стандартам, которая решается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.

К основным государственным сферам регулирования относятся: В США создана разветвленная инфраструктура, обеспечивающая систему ипотечного кредитования, состоящая как из государственных, так и негосударственных учреждений.

Это Федеральная Жилищная Администрация, Администрация по делам ветеранов, Национальный Жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья. Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных кредитов, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным.

Анализ американского опыта показал, как система ипотечного кредитования, начавшая свое становление в период Великой депрессии, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов [1, с.

Однако, лето года стало серьезным испытанием для американской ипотечной системы. Из-за постоянных просрочек в платежах, допускаемых в этих кредитах, сформировались реальные убытки, которые привели к дефолту на американском ипотечном рынке. Все это потребовало включения специфичных регуляторов со стороны финансовой резервной системы страны, но уроки этого дефолта необходимо учитывать при использовании опыта организации ипотеки. Механизм вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание.

Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика. В двухуровневой системе ипотечного кредитования решающее значение имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Зарубежный опыт ипотечного кредитования Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике.

Государственная поддержка ипотечного кредитования за рубежом

Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище. Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели и от подхода, примененного к ее построению.

В развитых странах ипотечное кредитование уже 25 - 30 лет как стало классикой, не требующей выдающихся жертв ни от кредитора, ни от заемщика. В случае не возврата кредита недвижимость реализуется с торгов, кредитор возвращает свои потери, а остаток получает заемщик. В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

В организации применяется система планов целевых долгосрочных и краткосрочных сбережений, функционирующая под эгидой правительства.

В европейских странах и Канаде существует одноуровневая система ипотечного кредитования, при которой банки владеют выданными индивидуальными ипотечными кредитами до их полной оплаты, получая доход от процентов. Американский рынок ипотечных услуг условно можно разделить на три главных составляющих: Преобладающее число кредитов выдается на приобретение жилья и незначительное меньшее их число выдается на перефинансирование. Механизм перефинансирования предоставляет дополнительную возможность воспользоваться так называемым налоговым прикрытием, то есть удержать оплату ссудного процента ипотечного кредита из налоговых отчислений заемщика.

Этим благом непременно воспользуется любой американский домовладелец. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства. Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.

В основном государственная поддержка осуществляется в виде предоставления субсидии на уплату первоначального взноса. В остальном условия кредитования не отличаются от коммерческих ипотечных программ: Особенности ипотечного кредитования в отдельных странах Абсолютное большинство сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется за рубежом с помощью ипотеки, включая элитный сегмент.

Однако ипотечная зарубежная практика пока также не совершенна. Основной ее недостаток состоит в том, что до полного погашения ипотечного кредита жилье не считается собственностью. Оно может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда заемщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплен договором.

Удивительно, но факт! Долг среднестатистического американца по ипотечному кредиту достигает немногим 25 тыс.

Так как эти кредиты выдаются на длительный срок 10 - 25 лет , то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать свою личную денежную политику, доходы и расходы на долгие годы. А это требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней уверенности в своих чисто физических силах.

Чаще кредит выдают на 10 - 15 лет.

Удивительно, но факт! Chukanov Disadvantages in mortgage lending in Russia have been identified and experience of such developed countries as the USA, Canada, Britain and Germany has been studied in order to improve the domestic mortgage system.

По подсчетам, выплаты по процентам в конце срока договора набегают такие же, как и начальная стоимость недвижимости. Но американская кредитная система имеет на то право, пройдя довольно длительный путь становления ипотечной системы.

Похожие главы из других книг

Одних только различий закладных по названиям насчитывается около Соотношение первого взноса суммы кредита, сроков и процентной ставки в разных странах различается.

К ипотеке прибегают не только местные, но и зарубежные покупатели. Например, в Великобритании приехавшие в страну по программам HSMP или "Инвестор" нерезиденты могут получить ипотечный кредит.

Необходимо оплатить услуги ипотечного консультанта, оценщика и страховой компании. Условия кредитования для нерезидентов: Подтверждение о получении кредитования выдается не ранее чем за 3 - 6 месяцев до момента окончания строительства объекта.

Еще по теме Зарубежный опыт функционирования института ипотеки в рыночной экономике:

Тем не менее в таких странах, как Германия и Англия, большие трудности приносят визовые правила и всевозможные ограничения со стороны иммиграционных властей. Кроме того, в ряде стран вы можете купить недвижимость или взять ее под ипотеку, но проживать в ней сможете только не более трех месяцев в году. И даже если вы полностью выплатите ипотеку, допустим, в течение 10 - 15 лет, то жить все равно не сможете постоянно, пока приобретенная недвижимость не будет рассматриваться как основание для постоянного проживания в данной стране.

В то же время на Кипре а также в некоторых бывших социалистических странах это гораздо проще. Там открытие ипотечного счета рассматривается в первую очередь как инвестиционное вложение в экономику страны.

Прежде чем открыть счет, надо иметь первоначальную сумму и вместе с заявлением на получение ипотеки направить уведомление о вашей денежной состоятельности, об отсутствии какой-либо задолженности финансовым учреждениям.

Вместе с тем если в России для получения кредита необходимо представлять много документов, то на Западе достаточно иметь официальный подтвержденный доход, а также желательно иметь какие-то дополнительные гарантии - подтверждение положительной кредитной истории из какого-либо банка, наличие других активов недвижимости и т. На сегодняшний день наиболее стабильны рынки ипотечного кредитования Франции, Португалии, Испании, Кипра:



Читайте также:

  • Материнский капитал кредит без ипотеки
  • Консультация юриста