Главная | Учет закладных по ипотеке

Учет закладных по ипотеке


Достоинства данного метода учета К достоинствам можно отнести возможность неоднократной переоценки закладной.

Бухгалтерский учет операций с закладными

Это позволяют сделать требования п. Кроме того, по мнению ФКЦБ России, изложенному в Методических рекомендациях по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона РФ "Об ипотеке залоге недвижимости " утв. Следовательно, расходы на переоценку закладной будут экономически оправданы и обоснованны с точки зрения минимизации рисков. Расходы на оплату услуг профессиональных оценщиков можно будет производить с регулярностью например, один раз в год. Они будут связаны с контролем над состоянием залога и в полном объеме относиться на себестоимость.

Положительный отрицательный результат от переоценки закладной не будет относиться на финансовые результаты банка, поскольку не подлежит переоценке. Недостатки В условиях резкого изменения стоимости жилья из-за колебаний ценовой конъюнктуры может возникнуть необходимость частой переоценки закладной. В связи с этим увеличатся затраты на оплату услуг профессионального оценщика.

Налогообложение закладных С точки зрения налогообложения складывается следующая ситуация. По мнению Минфина, закладные относятся к долговым ценным бумагам, не обращающимся на ОРЦБ, поэтому налогообложение операций с ними осуществляется в соответствии со ст. Значит, специалисты финансового ведомства считают, что при налогообложении закладные выступают в качестве некотируемых ценных бумаг и финансовый результат по ним должен исчисляться в аналогичном порядке.

Удивительно, но факт! Расходы на оплату услуг профессиональных оценщиков можно будет производить с регулярностью например, один раз в год.

Но данная точка зрения является спорной. Потому что здесь не учитывается специфическая природа закладной: В налогообложении по налогу на прибыль закладная не участвует, так как числится на внебалансовых счетах и не подлежит переоценке. Под закладную не создается резерв, потому что она учитывается как обеспечение кредитного договора, под который в балансе создается резерв в соответствии с нормами банковского законодательства.

Расходы по переоценке оплате услуг профессионального оценщика относятся на расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль в составе прочих расходов по основной деятельности. Они также будут являться документально подтвержденными и экономически оправданными консультационные расходы , связанными с контролем над состоянием залога.

При проведении этих операций у банков не будет возникать обязанности по уплате НДС, потому что они относятся к банковским. Дт "Требования по получению процентов" - по лицевому счету ссуды Кт "Доходы" символ - на сумму начисленных процентов за истекший месяц; Если проценты не соответствуют условиям признания в качестве доходов: Дт "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам кроме межбанковских , предоставленным клиентам" Кт "Счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи" - на сумму начисленных процентов за истекший месяц.

Комиссии за выдачу кредита списываются со счета клиента и отражаются на счетах по учету доходов на дату оказания услуги, определенную условиями договора в том числе как день уплаты , или подтвержденную иными первичными учетными документами.

Дт счета вклада до востребования, текущего счета, счета пластиковых карт, счета кассы Кт символ Комиссии за выдачу пакета документов для оформления кредита уплачивается клиентом путем внесения денежных средств в кассу Банка и отражаются на счетах по учету доходов. Дт "Транзитные счета" Кт "Расчеты с поставщиками, подрядчиками и покупателями" на сумму комиссии И Дт "Расчеты с поставщиками, подрядчиками и покупателями" Кт "Налог на добавленную стоимость, полученный" на сумму НДС И.

Вопросы на тему налоги

Предоставленные другим организациям займы принимаются у организации-заимодавца кредитора к бухгалтерскому учету в качестве финансовых вложений на основании п. Если в отношении предоставленного кредитором займа все вышеуказанные условия выполнены, то выданный заем учитывается кредитором в составе финансовых вложений.

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября г.

N 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению", для учета финансовых вложений рекомендован балансовый счет 58 "Финансовые вложения". Для отражения сумм предоставленных займов рекомендуется к счету 58 "Финансовые вложения" открыть субсчет "Предоставленные займы", на котором будет учитываться движение предоставленных организацией юридическим и физическим кроме работников организации лицам денежных и иных займов.

Предоставление суммы займа в бухгалтерском учете отражается по дебету счета 58 "Финансовые вложения" в корреспонденции со счетом 51 "Расчетные счета" или другими соответствующими счетами.

Удивительно, но факт! Но, как отмечают эксперты, ипотечное кредитование отстает от потребительского кредитования, поскольку ипотечное кредитование - это очень рискованная и в банковском, и в юридическом смысле процедура.

Хотя закладная и является ценной бумагой, но право на получение дохода в виде процентов дается организации-заимодавцу первичному залогодержателю договором займа, а закладная только предоставляет возможность преимущественного перед другими кредиторами должника права на удовлетворение денежных требований по договору займа из стоимости заложенного объекта недвижимости, поэтому закладная не может учитываться у первоначального залогодержателя в составе финансовых вложений п.

Заключение договора об ипотеке, удостоверенного закладной, носит вспомогательный, обеспечительный характер по отношению к основному заемному обязательству, поэтому стоимость заложенного имущества отражается у первоначального залогодержателя заимодавца - владельца закладной на счете "Обеспечение обязательств и платежей полученные" в оценке, согласованной сторонами в договоре об ипотеке.

Как следует из п. Если предоставление займов в пользование является основным видом деятельности кредитора, то суммы процентов по предоставленным займам будут учитываться им в составе доходов от обычных видов деятельности.

Если предоставление займов не является основным видом деятельности организаций, то суммы процентов, подлежащих к получению, будут признаваться прочими доходами организации п.

Для того чтобы проценты, подлежащие получению, были признаны в бухгалтерском учете доходом кредитора, они, в соответствии с п.

Вопросы на тему ЕНВД

В соответствии с п. В бухгалтерском учете признание дохода в виде процентов по предоставленному займу может отражаться записью по кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие доходы", в корреспонденции с дебетом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Расходы и доходы, возникающие в связи с передачей прав по закладной в том числе суммы начисленных, но не полученных процентов , включаются в бухгалтерском учете в состав прочих расходов и доходов.

Оценка выбывающего в результате продажи закладной финансового вложения производится по его первоначальной стоимости, отраженной в бухгалтерском учете. При передаче прав по закладной списывается также сумма обеспечения, учтенного за балансом.

Удивительно, но факт! Если предоставление займов не является основным видом деятельности организаций, то суммы процентов, подлежащих к получению, будут признаваться прочими доходами организации п.

Организация "А" предоставила 30 апреля текущего года организации "В" денежный заем в размере руб. Договором предусмотрено, что уплата процентов по займу должна была осуществляться по окончании срока действия договора займа. Предположим, что условиями договора предусмотрена ежемесячная уплата процентов. В залог ипотеку в обеспечение обязательств по договору займа организация "А" получила объект недвижимости согласованной сторонами стоимостью руб.

Организация "А" передала 18 июля права по закладной организации "Д" за руб.

Удивительно, но факт! Рассмотрим порядок учета этих операций у индоссанта организации Б см.

В бухгалтерском учете организации "А" данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом: Залогодержатель при этом становится индоссантом, а новый владелец ценной бумаги - индоссатом.

Никаких ограничений при индоссировании закладных нет. В индоссаменте должно быть точно и полно указано имя наименование лица, которому передаются права по закладной. В противном случае передаточная надпись считается ничтожной. Первый индоссамент подписывается залогодателем, а все последующие - владельцем закладной, названным в предыдущей передаточной надписи. Возможность индоссирования закладной расширяет границы применения этого финансового инструмента и превращает его из средства обеспечения обязательства в средство платежа.

Правовые аспекты закладной

С помощью закладной индоссант погашает свои обязательства перед различными кредиторами - поставщиками, банками и др. Индоссат, приобретя закладную, тем самым обеспечивает соответствующей гарантией свою дебиторскую задолженность и получает право требовать от залогодателя исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также уплату причитающихся ему в возмещение сумм: При индоссировании закладной, удостоверяющей право на получение обязательства по кредитному договору и договору займа, каждый индоссат принимает участие в распределении причитающихся процентов.

Организация учета операций по индоссированию должна обеспечить отражение списания с баланса индоссанта требований и финансовых вложений, застрахованных закладными, и отражение постановки их на баланс индоссата. То же касается и числящихся у него за балансом полученных обеспечений.

Удивительно, но факт! При индоссировании закладной, удостоверяющей право на получение обязательства по кредитному договору и договору займа, каждый индоссат принимает участие в распределении причитающихся процентов.

Индоссант на сумму индоссированной закладной кредитует счета 06 "Долгосрочные финансовые вложения", 58 "Краткосрочные финансовые вложения", 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Закладные полученные" и записывает ее в дебет счетов 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" при погашении кредиторской задолженности , 90 "Краткосрочные кредиты банков" и 92 "Долгосрочные кредиты банков" при погашении банковских ссуд , 94 "Краткосрочные займы" и 95 "Долгосрочные займы" при погашении коммерческих займов.

Переданные по закладной проценты индоссант относит на увеличение обязательств перед контрагентами: Остальная их часть присоединяется к внереализационным доходам, о чем делается запись по дебету счета 83, субсчет 6 и кредиту счета Если закладная не будет оплачена залогодателем в установленный срок, то, в отличие от векселя, ее индоссанты не несут солидарной ответственности вместе с плательщиком.

Следовательно, ведение каждым индоссантом забалансового учета индоссированных закладных в данном случае не требуется. Для индоссанта рассматриваемые операции обуславливают трансформацию обычной дебиторской задолженности в дебиторскую задолженность, обеспеченную ипотекой.

Факт получения им закладной найдет свое отражение на счетах учета расчетов с должниками - 62, 76 и др. Сумма причитающихся индоссату процентов увеличит одновременно его дебиторскую задолженность и доходы будущих периодов дебет счетов 62 и 76, кредит счета 83, субсчет 6. После взыскания долга с залогодателя проценты присоединяются к внереализационным доходам индоссата дебет счета 83, субсчет 6, кредит счета Расчеты между ними произведены с помощью закладной, полученной ранее организацией Б см.

Рассмотрим порядок учета этих операций у индоссанта организации Б см. Залог может быть взыскан в добровольном или судебном порядке. В первом случае стороны заключают между собой соглашение о признании требований залогодержателя индоссата и удостоверяют его у нотариуса. Во втором - решение выносит суд арбитражный, народный, третейский. Продажа заложенного имущества производится на публичных торгах.

Их победитель после государственной регистрации договора купли - продажи приобретает право собственности на предмет ипотеки. Вырученная сумма перечисляется организатором торгов специализированной организацией, имеющей лицензию Минюста России на счет залогодержателя индоссата.

Удивительно, но факт! При индоссировании закладной, удостоверяющей право на получение обязательства по кредитному договору и договору займа, каждый индоссат принимает участие в распределении причитающихся процентов.



Читайте также:

  • Госпошлина свидетельство на расторжение брака
  • Дают ли ипотеку на 20 лет
  • Консультация юриста