Главная | История о купли-продажи недвижимого имущества

История о купли-продажи недвижимого имущества


Стороны в соглашении определяли лицо, которое платило пошлину за переход права на имущество. Данному лицу выдавалась выписка из актовой книги, которая в годичный срок должна была быть представлена старшему нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества. Старший нотариус проводил экспертизу документов, в том числе устанав- ливал действительную принадлежность недвижимости отчуждателю, законность сделки, затем взыскивал пошлину, делал на выписке надпись об утверждении, вносил запись в крепостную книгу и реестр крепостных дел, после чего выдавал купчую крепость.

О совершённой сделке и её содержании старший нотариус должен был сообщить земской и городской управе, а также в сенатскую типографию для опубликования объявления. Таким образом, свод предусматривал нотариальный порядок укрепления прав на недвижимое имущество. Исполнение обязанности покупателя передать деньги осуществлялось перед выдачей выписки.

При этом даже после утверждения сделки старшим нотариусом она могла быть признана несосто-явшейся, если продавец не получил от покупщика деньги перед выдачей выписки ст. Вещное право покупателя на недвижимое имущество устанавливалось в момент совершения ввода во владение, так как переход права собственности был связан именно с передачей вещи, для которой купля-продажа была основанием. Ввод во владение также подчинялся особым правилам.

Таким образом, государство контролировало не только заключение договора купли-продажи, но и его исполнение, т. Передача покупной цены контролировалась при заключении договора у нотариуса. Процедуру ввода во владение подробно описывал Д.

Удивительно, но факт! Срок приступа к постройке устанавливался не более одного года со дня заключения договора.

Акт укрепления представлялся окружному суду по месту нахождения недвижимого имущества, и покупатель просил о вводе во владение. Суд проверял Акт на соответствие действующему законодательству, а также на отсутствие запретов на переход имущества к другому лицу, после чего выносил решение о вводе приобретателя во владение, приобретатель мог также ходатайствовать перед судом о вынесении исполнительного листа.

На основании исполнительного листа судебный пристав, мировой судья или земской начальник выезжали на место нахождения недвижимого имущества, совершали акт ввода во владение в присутствии нового владельца, соседей, местного старосты и свидетелей, возвещали о новом владельце имения, составляли вводный лист, который подписывался всеми присутствующи- ми. О совершенном вводе во владение делалась отметка на Акте укрепления и в реестре крепостных дел [17].

Этот момент, вследствие противоречивых постановлений нашего материального права, можно, по некоторым основаниям, отнести: Учитывая, что риск случайной гибели и повреждения имущества покупатель нёс с момента передачи вещи, о чём также упоминает Шершеневич [19], право собственности у покупателя недвижимости возникало в момент ввода во владение, хотя данное утверждение не было однозначно в судебной практике.

К договорам имущественным раздел III четвертая книга Свода относила запродажу. Свод определил запродажу как договор, в силу которого одна сторона обязуется продать другой стороне вещь ст.

Доктрина определяла этот договор как предварительный договор о заключении в будущем другого договора. Считалось, что договор запродажи возник в результате невозможности совершить куплю-продажу недвижимости вследствие запрещений, которые будут сняты в будущем.

Существенными условиями запродажи являлись продаваемое недвижимое имущество, цена недвижимости и срок, в который стороны обязывались заключить основной договор ст. Только договор запродажи недвижимого имущества мог быть обеспечен задатком, условие о котором либо содержалось в договоре, либо в особом акте - задаточной расписке ст. Если стороны в установленный запродажей срок, а если срок не был установлен, в течение года с момента выдачи расписки не заключат договора купли-продажи, то в течение ещё года стороны вправе применить последствия обеспечения запродажи задатком.

Если невозможность заключения договора купли-продажи насту- пает по вине продавца, то продавец обязуется возвратить полученный от покупателя задаток в двойном размере. Если договор не был заключен по вине покупателя, то покупатель не вправе требовать от продавца переданный ему задаток. Таким образом, дореволюционные юристы заложили основной фундамент системы недвижимых вещей, системообразующая функция в которой была отведена земельному участку.

Жилая недвижимость не выделялась в какую-либо особую категорию. Купля-продажа недвижимости по сравнению с движимыми вещами подчинялась особым правилам.

Процедура укрепления прав на недвижимость имела огромное значение и выступала прообразом современной системы регистрации прав на недвижимое имущество. Прообраз договора купли-продажи жилой недвижимости был, по сути, договором купли-продажи имения, так как иные строения, используемые для проживания крестьянские избы и т.

Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября г.

Удивительно, но факт! Учитывая, что риск случайной гибели и повреждения имущества покупатель нёс с момента передачи вещи, о чём также упоминает Шершеневич [19], право собственности у покупателя недвижимости возникало в момент ввода во владение, хотя данное утверждение не было однозначно в судебной практике.

Помещичьи имения, равно как все земли удельные, монастырские, церковные, со всем их живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями, переходят в распоряжение Волостных Земельных Комитетов и Уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до разрешения Учредительным собранием вопроса о земле. С указанного нормативного акта начался советский период истории купли-продажи жилой недвижимости.

Названными выше актами был полностью исключен из гражданского правового оборота главный элемент системы недвижимого имущества - земельный участок. Строения ещё некоторое время относились к недвижимому имущества и были оборотоспособны. Декретом ВЦИК от 20 августа г. В соответствии со ст. Надо заметить, что отказ от деления имущества на движимое и недвижимое как результат советского правотворчества стал закономерным концом в развитии системы недвижимого имущества, так как уничтожение системообразующего элемента, коим являлся земельный участок, неизбежно приводит к распаду всей системы.

Юристы использовали иные критерии классификации вещей: Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли res soli. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок.

Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц V в. В эпоху принципата 27 г.

Но, все же, в целом римское право, как отмечал И. Покровский, имело дело "с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение разные сроки приобретательной давности и некоторые другие ; как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: Продажа без соблюдения специальной процедуры не влекла незаконность сделки.

Однако негативные последствия для сторон существовали. Согласно Уложению г. Купля-продажа родовых имений была ограничена. Родовыми считались имения приобретенные по законному наследованию либо приобретенные по завещанию, но таким родственником, который имел право на наследство по закону, либо приобретенные путем купли-продажи от родственников, к которым дошли из того же рода.

Правовой режим родовых имений отличался от благоприобретенных. В Судебнике г. В году данное правило было распространено и на выслуженные вотчины. Институт родовых имений, сохранившийся в Уложении г. Цель института родовых имений — сохранение имущества в одном роде не семье.

Собственник родового имения был значительно ограничен в распоряжении, в отличие от собственника благоприобретенного имения. Ограничения заключались в запрете дарить или завещать родовые имения кому-либо, за исключением лиц, которые должны наследовать по закону. В случае продажи родового имения, родственники прежнего собственника имели право выкупа в течение 3 лет.

Удивительно, но факт! При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости ст.

Петр I ввел новый порядок отчуждения недвижимого имущества - крепостной. Крепостной порядок, по замыслам Петра I, должен был следовать не только информативной цели, но и фискальной.

Подьячие были уже не частными, а официальными лицами, объединенными в Палату крепостных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии. В Палатах крепостных дел совершались все сделки с недвижимым имуществом с привлечением свидетелей. При конкуренции прав право собственности возникало у того, у кого купчая крепость была старее.

Наибольший интерес с точки зрения опыта истории развития гражданского права представляет эпоха разработки и действия Свода законов Российской империи. Сперанского томный Свод законов Российской империи.

X Свода именовалась "Законы гражданские" [5]. Свод гражданских законов делился на четыре книги, из которых интерес для настоящего исследования представляют последние три, так как первая книга была посвящена нормам семейного права.

Большая часть книги была посвящена порядку передачи прав на вещи. Четвертая книга интересна для настоящей работы тем, что к обязательствам по договорам, коим она была посвящена, относилась запродажа.

Законодательное определение недвижимости в Своде отсутствовало [6], впрочем, как и движимых вещей. Содержался лишь примерный перечень тех и других. Все что не определялось как недвижимость — признавалось движимой вещью. X Свода содержала примерный перечень имуществ, признаваемых недвижимыми: Критерия разграничения закон не давал.

Сомнения возникали по поводу имущества, имеющего непосредственную связь с землей, но являющегося мобильным по определенным причинам. Шершеневич, "Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля - продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену.

Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля - продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество". Взгляд на куплю - продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли - продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

Вот как об этом писал Г. Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д. Такой же позиции придерживался и Г. Шершеневич, который полагал, что "купля - продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия". При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма ст. В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле - продаже в том числе недвижимости помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.

Проект ГУ не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли - продажи. Вместе с тем специфика договоров купли - продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере.

Достигалось это различными путями. Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости.

В частности, согласно одной из норм ст. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении".

Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества.

К способам возникновения права собственности относилось истечение срока давности владения, переход по договору, по наследству, пожалование. Псковская судная грамота впервые законодательно определила срок владения недвижимостью 4 и 5 лет [27]. Приобретательная давность получает характер юридического основания обладания правом собственности при условиях, предусмотренных законом.

В частности, приобретательная давность относилась к земельным участкам. Судебник года в истории он получил название Царского судебника представлял собой новую редакцию Судебника года.

Наиболее сложный характер имели имущественные права, связанные с приобретением и передачей недвижимой собственности[28]. Юридическое разделение понятий движимого и недвижимого существует со времен Римской империи, но в России сами термины начинают употребляться в юридическом языке только в эпоху Петра I.

Удивительно, но факт! Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется географической обособленностью страны.

Недвижимыми признаются земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места — все это с дворовыми принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принадлежностями. В частности, домом может быть признано только строение, предназначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей прочный фундамент , с совокупностью служебных построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение балаган, сарай и т.

Соборное уложение года далее — Соборное уложение запретило церкви расширять свои владения как покупкой земли, так и получением ее в дар на помин души. В период принятия Соборного уложения формировались новые типы и формы собственности, росло число сделок. Различие в правовом положении между вотчинами и поместьями постепенно стиралось. Одним из признаков этого стало то, что Соборное уложение разрешило производить обмен поместий на вотчины[31]. Законодательство особо выделяет недвижимое имущество, в частности землю.

Процесс стирания граней между поместьем и вотчиной происходил еще в XVII веке, но только указ от Вся недвижимая собственность могла быть передана только одному из наследников, а движимое имущество получали остальные сыновья, дочери и вдова.

Это мотивировалось необходимостью предотвратить дробление земельных владений[32]. Под недвижимостью понимались прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней настолько прочно связано, что связь не могла быть разорвана без нарушения вида и назначения вещи.

Но установление прочности связи с землей было достаточно сложным и зависело от конкретных обстоятельств дела.

Похожие главы из других работ:

Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с землей.

Удивительно, но факт! Предпосылкой изучения современного права является рассмотрение процесса его развития, так как все правовые явления вырастают из предшествующих и проявляются в последующих.

Указ о единонаследии, перечисляя объекты, входящие в понятие недвижимости, включает в себя кроме вотчин и поместий также дворы и лавки[33].

В году Анна Иоанновна отменила Указ о единонаследии. С того момента пошло дробление земли, и идея Петра I об укрупнении земельных владений, а следовательно усилении роли государства, была утрачена. Раздача земель длилась полвека — до возведения на престол Александра I, который в году запретил раздачу имений в частную собственность[34]. В году был издан томный Свод законов Российской империи далее — Свод , заключавший в себе расположенные в систематическом порядке 40 тыс.

Васьковского, редакция статей Свода, касающихся деления вещей на движимые и недвижимые, неудачна: В результате оказалось, что некоторые предметы упущены из виду и не попали ни в одну, ни в другую группу, как, например, передвижные и плавучие строения, домашние и дикие животные, срубленный лес, разобранные дома и многое другое.

Такой пробел в законе мог быть восполнен только путем аналогии. Анализируя статьи , , , можно убедиться, что в основе классификации лежит вполне правильный принцип: Если же предмет, хотя и тесно связанный с землей, будет отделен, то он становится движимостью т. Итак, Свод дает определение права собственности: Великий революционный переворот года приводит к установлению советской власти.

Новое устройство власти приходит на смену старого усилиями рабочего класса и, в общем, того народа, который тяготился столь тяжелой и несправедливой жизнью. На этапе свержения старой власти в Москве и на периферии создаются первые декреты Временного правительства.

Удивительно, но факт! Основание для классификации - история перехода прав на имение.

Временное правительство объявило все земли кабинета царя государственной собственностью и передало их в ведение Министерства земледелия. В распоряжение государственной казны было передано и все имущество удела.

Предприятия и капитал удельного ведомства становятся государственной собственностью, и доходы с удельного имущества запрещалось выплачивать царскому двору[38].

Удивительно, но факт! В этом значении недвижимостью считались строения inaedificatio и все, что было посеяно insemenatio и посажено implantatio на земле.



Читайте также:

  • Защита забора из профлиста от кражи
  • Просрочка во вступлении в наследство
  • Как развивать ипотеку в банке
  • Причинение вреда здоровью легкая тяжесть
  • Консультация юриста